วิธีขายที่ดิน
ซึ่งการขายที่ดินนั้น มีขั้นตอนในการเตรียมและดำเนินการ ดังนี้
ขั้นตอนที่ 1 สำรวจที่ดินตนเอง ว่ามีความน่าซื้อมากแค่ไหน เพราะในยุคนี้ตนต้องการจะซื้อที่ดินแบบที่พร้อมใช้งานมากกว่าที่ดินที่จะต้องไปทำการปรับปรุงเอง อย่างน้อยที่ดินก็อาจจะทำการถมที่ไว้ก่อนก็ได้ ซึ่งจะช่วยให้ที่ดินมีความน่าดึงดูดมากกว่า และราคาของการถมที่ก็ต้องรวมเข้าไปในราคาที่ดินด้วยเช่นกัน
ขั้นตอนที่ 2 คือขั้นตอนการประเมินราคาที่ดิน การกำหนดราคาที่ดินที่เหมาะสมเราสามารถกำหนดได้อย่างน้อยคือ ตามราคาขั้นต่ำของที่ดินที่ได้รับการประเมินจากทางราชการด้วยซึ่งรวมกับค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ดินที่ผู้ขายต้องเสีย ณ ณ สำนักงานที่ดิน ประกอบไปด้วย ค่าธรรมเนียมตามราคาประเมินที่ดิน ค่าภาษีการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์และค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ขั้นตอนที่ 3 ช่วยหาแหล่งเงินกู้ให้ลูกค้า เพราะการซื้ออสังหาริมทรัพย์ พวกนี้สามารถกู้หรือนำเข้าจำนองกับทางธนาคารหรือสถาบันทางการเงินได้ ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการทำธุรกรรมทางการเงินให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายที่ดิน และเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือให้แก่ผู้ขายอีกด้วย อย่างไรก็ตามวงเงินที่ทางธนาคารหรือสถาบันทางการเงินปล่อยให้กู้ยืมนั้นมักจะไม่ใช้เต็มวงเงินตลอด มีบางส่วนที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินเอง เช่น เงินดาวน์ หรือเงินส่วนต่าง เป็นต้น
ขั้นตอนที่ 4 ทำการโฆษณาและประชาสัมพันธ์การขายที่ดิน รวมถึงการเปิดให้ผู้ที่สนใจได้เข้ามาดูที่ดินที่ทำการขาย โยในการโฆษณาจำเป็นต้องมีข้อความหลักๆ 3 ส่วนเป็นอย่างน้อย คือ ที่ตั้งของที่ดิน ราคา และช่องทางการติดต่อผู้ขายนั่นเอง
ขั้นตอนที่ 5 หาที่ปรึกษาทางกฎหมาย เพื่อจัดการเอกสารต่างๆที่ต้องใช้ในการซื้อขายที่ดิน และยังช่วยให้การซื้อขายที่ดินมีความน่าเชื่อถือมากขึ้นด้วย เพราะจะช่วยลดความเสี่ยงจากการโดนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญาอีกด้วยตามข้อกำหนดของสัญญา ดังนั้นควรมีนักกฎหมายอยู่ในขณะที่ทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ทั้งนี้เรื่องของเอกสารที่ใช้ในการซื้อขายที่ดินแนะนำว่าต้องเตรียมไว้ให้พร้อมตลอดเวลา เพื่อลดช่องว่างของเวลาที่ต้องรอในการเตรียมเอกสารที่อาจนานเป็นสัปดาห์ลงนั่นเอง
ขายที่ดินอย่างไร
การจะขายที่ดินให้ได้กำไรนั้น ผู้ที่ถือครองที่ดินจะต้องรอเวลาที่ราคาที่ดินขึ้นสูง อย่างน้อยๆต้องรอจนกว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์โดยรวมหรือในย่านที่ที่ดินของตนเองอยู่นั้นมีราคาสูงขึ้นกว่าตอนที่เราซื้อที่ดินมานั่นเอง
โดยปกติแล้วราคาขายของที่ดินนั้นจะขึ้นอยู่กับหลายๆปัจจัย เช่น ทำเลที่ตั้งของที่ดิน ราคาที่ดินแปลงใกล้เคียงที่มีการตั้งราคาไว้หรือราคาของที่ดินใกล้เคียง ร่วมกับราคาที่ดินที่ได้รับการประเมินจากทางราชการด้วย ซึ่งจะทำให้สามารถตั้งราคาที่ดินที่จะทำการขายได้อย่างเหมาะสม นอกจากนี้การตั้งราคาขายที่ดินนั้นอาจจะรวมกับค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ดินหรือไม่ก็ได้ แต่ควรระบุให้ชัดเจนว่าราคาขายนั้นรวมหรือยังไม่รวมค่าธรรมเนียมเหล่านั้นหรือยังในประกาศขายที่ดิน
การซื้อขายที่ดินนั้น ผู้ขายควรจัดเตรียมเอกสารสำหรับการซื้อขายที่ดินให้เรียบร้อย เช่น โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามกฎหมาย ซึ่งบางเอกสารก็ต้องทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ด้วย ซึ่งเราอาจจะเลือกทำสัญญาซื้อขายทั้งหมดที่เดียวกันหรือคนละที่ตามความสะดวกเลยก็ได้ และในส่วนของค่าธรรมเนียมที่ต้องมีการเสีย ณ สำนักงานที่ดิน ประกอบไปด้วย
1.ค่าธรรมเนียมตามราคาประเมินที่ดินที่ทางราชการ ร้อยละ 2 บาท
2.ค่าภาษีการโอนเสียตามราคาประเมินที่ดินที่ทางราชการประเมิน คิดเป็นภาษีอัตราก้าวหน้า สามารถอ้างอิงได้จากสำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
3.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีถือครองที่ดินไม่เกินห้าปีนับแต่วันจดทะเบียน หรือกรณีที่ได้ที่ดินมาพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในทะเบียนบ้านไม่เกินหนึ่งปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 โดยเสียตามราคาประเมินของทางราชการ หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่าก็ให้เสียตามราคาที่สูงกว่า เช่น ดังนี้ ถือครองที่ดิน 1 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 92% 2 ปี หักได้ 84% 3 ปี หักได้ 77% 4 ปี หักได้ 71% 5 ปี หักได้ 65% 6 ปี หักได้ 60% 7 ปี หักได้ 55% 8 ปีขึ้นไป หักได้ 50% เป็นต้น
4.ค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.50 ตามราคาประเมินของทางราชการ หรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ก็ให้เสียตามราคาที่สูงกว่า
5.ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งจะคิดตามจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน และสามารถอ้างอิงได้จากสำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
ขายเองหรือผ่านนายหน้า แบบไหนดี
หากคุณเป็นหนึ่งคนที่มีที่ดินอยู่ในมือ และต้องการสร้างเงินและกำไรจากที่ดินที่ตนเองถือครองอยู่นั้น อาจจะเกิดอาการสงสัยสักครั้งหนึ่งว่าการขายที่ดินแบบที่ประกาศขายด้วยตนเองและการประกาศขายผ่านนายหน้านั้นแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหน และกำไรที่ได้นั้นจะเป็นอย่างไร งั้นลองมาดูกันว่าข้อดี-ข้อเสียของการประกาศขายที่ดินด้วยตนเองหรือผ่านทางนายหน้านั้นมีอะไรบ้าง
ข้อดีของการประกาศขายที่ดินด้วยตนเอง คือ
1. เลือกราคาขายได้ตามต้องการ อย่างน้อยก็เท่าๆราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียง
2. สามารถเลือกผู้ซื้อได้ด้วยตนเอง การได้เลือกผู้ซื้อที่มีแนวโน้มไว้วางใจ ย่อมดีกว่าการขายให้ใครก็ไม่รู้อย่างแน่นอน
3. ไม่ต้องเสียค่านายหน้า ซึ่งมักจะคิดค่าดำเนินการต่างๆไว้จากราคาที่ดินหรืออาจจะหักออกไปจากเงินที่ได้จากการขายที่ดินก็ได้
4. สามารถเลือกเวลา สถานที่ หรือรายละเอียดข้อตกลงต่างๆในการขายที่ดินตามใจตนเอง
ส่วนข้อเสียของการประกาศขายที่ดินด้วยตนเอง คือ
1. เสียค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์เพื่อทำการขายที่ดิน ยิ่งทำมากและนานก็ยิ่งมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นด้วย
2. ขาดประสบการณ์ ทักษะในการเจรจาเพื่อโน้มนาวใจหรือต่อรอง ซึ่งอาจจะทำให้ที่ดินขายได้ช้าลงนั่นเอง
3. การตั้งราคาขายที่ดินอาจจะไม่เหมาะสม เพราะการตั้งราคามีหลายปัจจัยด้วยกัน
4. อาจเกิดปัญหาในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆ เพราะจะต้องมีความรู้ในกฎหมายและข้อบังคับพอสมควร
5. เสียเวลา เพราะผู้ขายต้องแนะนำที่ดินด้วยตนเอง ยิ่งมีคนติดต่อมาเยอะก็เสียเวลาเยอะขึ้นด้วย
ข้อดีของการประกาศขายที่ดินผ่านนายหน้า คือ
1. มั่นใจว่าจะขายได้ เพราะนายหน้าจะมีประสบการณ์ ทักษะในการเจรจาเพื่อโน้มนาวใจหรือต่อรองทำให้ที่ดินขายได้เร็ว
2. จ่ายแค่ครั้งเดียว เพราะการทำสัญญากับนายหน้า สัญญาจะรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดไว้หมด
3. สะดวกและประหยัดเวลา เพราะไม่ต้องลงมาขายด้วยตนเอง และยังหมดปัญหายิบย่อยทางด้านกฎหมายและระเบียบต่างๆอีกด้วย
4. เป็นที่ปรึกษาในเรื่องต่างๆได้ เช่น เรื่องบ้าน การตกแต่งบ้าน การดูแลรักษาบ้าน การทำธุรกรรมเกี่ยวกับเรื่องบ้าน เป็นต้น
ส่วนข้อเสียของการประกาศขายที่ดินผ่านนายหน้า คือ
1. เสียค่านายหน้า ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 3% ของราคาขาย
2. ปัญหาการโกงจากนายหน้าที่ไม่ดี ซึ่งเป็นปัญหาทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนั้นศึกษาบริษัทที่จะใช้บริการให้ดี รวมถึงขั้นตอนการซื้อขายบ้าน เพื่อให้รู้ทันนายหน้านั่นเอง
3. อาจถูกนายหน้ากดราคาให้ลงเพื่อเจรจาต่อรองกับผู้ซื้อ เพื่อขายบ้านและที่ดินได้เร็วๆ
4. อาจโดนเอาเปรียบจากช่องว่างของสัญญา
