การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบเริ่มต้น
การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเริ่มต้นอย่างไรมาอ่านกันเลย ในยุคปัจจุบันที่เป็นยุคเทคโนโลยี มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างมากมาย รวมถึงเรื่องการซื้อขายสินค้าต่างๆ ไม่เว้นแม้กระทั่งอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในปัจจุบันมีหลายเว็บไซต์ที่ให้บริการลงประกาศซื้อ หรือขายได้ฟรี หรือเป็นเว็บไซต์ของบริษัทตัวแทนนายหน้าต่างๆ รวมถึงเว็บไซต์ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สังกัดบริษัท ที่เรียกกันว่านายหน้าอิสระ
และถ้าหากคุณมีความประสงค์ที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์สักแห่ง เช่น คอนโดมิเนียม ซึ่งแน่นอนว่าคุณต้องค้นหาจากเว็บไซต์ของโครงการที่คุณสนใจ หรือหากเป็นคอนโดมิเนียมมือสอง ก็สามารถหาได้จากเว็บไซต์ที่มีบริการประกาศซื้อขายฟรีเช่นกัน
เริ่มต้นในวันนี้ เราจะแนะวิธีในการใช้งานเว็บไซต์เหล่านี้ อันดับแรกคุณต้องเลือกเว็บไซต์ที่คุณต้องการก่อน ซึ่งมีหลากหลาย คุณสามารถค้นหาได้จาก google.co.th สมมติเราจะซื้อคอนโดมิเนียม แถวบางซื่อ เราก็พิมพ์ไปว่า คอนโด บางซื่อ ก็จะมีรายชื่อเว็บไซต์ที่มีข้อมูลของคอนโด บางซื่อ อยู่ และเมื่อเข้าสู่เว็บไซต์ที่ต้องการแล้ว เราก็เข้าไปดูรายละเอียดของแต่ละโครงการ ซึ่งรายละเอียดโปรโมชั่น ค่าโอน ของแถม ทางพนักงานจะแจ้งให้ทราบก็ต่อเมื่อคุณติดต่อเข้าไปดู
แต่การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน หรือคอนโด ที่เปิดใหม่ เราต้องตรวจสอบให้ดีก่อนว่าโครงการนี้จะสร้างจริง ไม่ใช่ว่าเราซื้อไปแล้วเป็นแค่โครงการกระดาษ หรือหากซื้อเป็นมือสอง เราก็ต้องตรวจสอบในเรื่องสภาพของบ้าน หรือคอนโด และกรรมสิทธิ์การถือครอง ว่าเจ้าของที่มาขายนั้นมีกรรมสิทธิ์จริง ไม่ใช่หลอกให้เราซื้อกระดาษเช่นกัน
แต่ข้อดีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง เช่น บ้าน หรือคอนโด นั้น เราสามารถตรวจสอบสภาพจริงของบ้าน หรือคอนโด ได้ก่อนการตัดสินใจซื้อ อีกทั้งยังสามารถดูสภาพแวดล้อมจริง เพื่อนบ้านที่อาศัยในละแวกเดียวกัน หรือในโครงการเดียวกัน และสาธารณูปโภคต่างๆ หรือ การบริการส่วนกลาง ว่าดีมากน้อยแค่ไหน บรรยากาศน่าพักอาศัยหรือไม่ ซึ่งหากเป็นโครงการใหม่ๆ นั้น เราจะเห็นของจริงได้ก็ต่อเมื่อสร้างเสร็จแล้ว แต่เราไม่สามารถเห็นสภาพแวดล้อมจริงได้ในขณะที่เราเริ่มผ่อน เพราะบางโครงการเปิดขายก่อนสร้างเสร็จ
และบ้าน หรือคอนโดมือสองนั้น บางแห่งอาจยังไม่เคยผ่านการอยู่อาศัย เพราะเจ้าของที่ซื้อไว้นั้น ทำการซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรในการขาย หรือไว้เพื่อเช่า และเมื่อความต้องการของคุณตรงกับประกาศที่ขายไว้แล้วนั้น คุณก็สามารถเปรียบเทียบจากหลายๆ แห่งที่เลือกไว้ มาตัดสินใจอีกครั้งว่า ที่ไหนเหมาะที่สุด และดำเนินการในชั้นตอนของการติดต่อ สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม และนัดดูสถานที่จริง เพื่อดูปัจจัยหลายๆ อย่างตามที่กล่าวข้างต้น
และอีกประการที่สำคัญคือ การตรวจสอบราคาประเมิน และราคาซื้อขายในละแวกใกล้เคียงด้วย เพื่อที่คุณจะได้ไม่ซื้อในราคาสูงเกินความจริง ซึ่งการตรวจสอบวิธีง่ายๆ คือ เมื่อเราค้นหาประกาศขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็จะมีบ้าน หรือคอนโดในเขตใกล้เคียงกัน หรือในบริเวณเดียวกันขึ้นมา เราสามารถดูราคาจากที่ประกาศขาย เพื่อเปรียบเทียบได้ในขั้นตอนแรก โดยดูจาก ทำเลที่ตั้ง ขนาดของอสังหาริมทรัพย์ เช่น พื้นที่ใช้สอย พื้นที่โดยรวม และสิ่งที่มีให้ในการขาย เช่น เฟอร์นิเจอร์ ค่าธรรมเนียมต่างๆ ว่าในแต่ละแห่งนั้นแตกต่างกันมากน้อยเพียงใด
และหากต้องใช้บริการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในการซื้อ บางแห่งอาจมีบริการติดต่อธนาคารให้ด้วย ดังนั้นจึงควรดูรายละเอียดต่างๆ ให้ครบถ้วน และมองถึงอนาคตข้างหน้าว่า คุ้มค่ากับราคาที่จ่ายไปหรือไม่ เพราะบางคนอาจซื้อเพื่อเก็บไว้เก็งกำไรขายต่อ หรือบางคนอาจซื้อเพื่อปล่อยเช่า ดังนั้นการเลือกทำเล และซื้อได้ในราคาไม่สูงนักจะมีผลอย่างมาก เพราะถ้าหากได้ทำเลที่ดี มีความพร้อมในหลายๆ ด้านเช่น การเดินทาง สิ่งสาธารณูปโภคต่างๆ จะทำให้สามารเรียกค่าเช่าได้ในราคาที่สูงตามไปด้วย
และหากคุณเลือกได้ครบทุกอย่างและพร้อมที่จะทำการซื้อขายแล้ว ความสำคัญของเรื่องต่อมาคือการติดต่อในส่วนของการติดต่อธนาคาร หากซื้อด้วยสินเชื่อ คุณต้องเตรียมเอกสารต่างๆ ให้พร้อม เช่น หลักฐานทางการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน หรือหลักฐานรายได้ต่างๆ และควรเลือกธนาคารที่ดอกเบี้ยไม่สูงมาก หรือมีโปรโมชั่นในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อที่จะได้รับการอนุมัติได้โดยง่าย และการติดต่อกับกรมที่ดินนั้น ต้องเตรียมทุกอย่างให้พร้อม เช่น หนังสือสัญญาซื้อขาย หากมีการจดจำนองกับธนาคาร หรือแหล่งเงินทุนในการซื้อ ก็ต้องนัดเจ้าหน้าที่ให้ไปพร้อมกันทั้งสามฝ่าย คือ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และแหล่งทุน เพื่อความสะดวกรวดเร็วในการดำเนินเรื่องให้เสร็จภายในวันเดียว และนี่คือข้อมูลความรู้คร่าวๆ ของเรื่องราวการซื้อขายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น
เอกสารต่างๆ ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
หลายๆ คนที่ไม่เคยมีประสบการณ์ในเรื่องของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ คงอาจจะสงสัยว่า หากเราซื้ออสังหาริมทรัพย์สักชิ้นไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หรือบ้าน หรือคอนโด การดำเนินเรื่องต่างๆ ต้องทำอย่างไร ไม่ว่าจะเป็นการขอกู้ธนาคาร หรือการติดต่อกรมที่ดิน จะมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง ถ้าหากเป็นการยื่นกู้ธนาคาร แน่นอนว่าต้องติดต่อธนาคารที่เราเลือกไว้ บางคนอาจใช้วิธีการยื่นพร้อมกันหลายๆ ธนาคาร เพื่อดูผลว่าที่ได้หรือไม่ได้และได้มากน้อยเท่าไหร่ อัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่
เอกสารขอกู้เงินธนาคาร
– เอกสารผู้กู้หลัก และกู้ร่วม เช่น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาหนังสือรับรองเงินเดือน หรือมีกิจการส่วนตัวก็มีหนังสือรับรองบริษัท
– หลักฐานอื่น ๆ ตามที่ธนาคารต้องการ เพื่อประกอบการยื่นกู้และพิจารณาสินเชื่อได้รวดเร็ว
ซึ่งหากคุณมีหลักฐานการเงินที่ชัดเจน มีที่มาที่ไปและหมุนเวียนสม่ำเสมอก็จะทำให้ได้วงเงินที่สูง ซึ่งหลายๆ คนที่มีการผ่อนชำระอื่นๆ อยู่เช่น รถยนต์ อาจต้องทำการปิดสินเชื่อตัวอื่นก่อนเผื่อให้ไม่มียอดหนี้อื่นๆ และเมื่อได้รับการพิจารณาสินเชื่อแล้ว ทางธนาคารก็นัดเพื่อไปทำเรื่องซื้อขาย และจดจำนองที่กรมที่ดิน โดยไปพร้อมกันทั้งผู้ขาย ผู้ชื้อ และเจ้าหน้าที่ธนาคาร เพื่อดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในวันเดียว
เอกสารที่ต้องเตรียมเมื่อไปกรมที่ดิน
– โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
– สัญญาซื้อขาย (ผู้ขายต้องเตรียมไป) /
– บัตรประจำตัวประชาชน
– บัตรประจำตัวข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ (ถ้าเป็นข้าราชการ)
– หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ()ถ้าได้เคยเปลี่ยนชื่อหรือสกุล)
– ทะเบียนบ้าน
– ทะเบียนสมรส และหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส
– ทะเบียนหย่า (ในกรณีที่มีการหย่าร้าง)
– มรณะบัตรคู่สมรส (ในกรณีที่คู่สมรสเสียชีวิต)
– ถ้ามีการแปลงสัญชาติ ให้นำหลักฐานการแปลงสัญชาติมาแสดง
ซึ่งหากเป็นการซื้อจากโครงการ ทางโครงการจะเป็นผู้เตรียมในส่วนของโครงการ และธนาคารจะเตรียมในเรื่องของการจดจำนองไป ซึ่งอาจจะคิดว่ายุ่งยากหลายขั้นตอน แต่ถ้าหากทุกฝ่ายเตรียมเอกสารไปให้ครบปัญหาก็จะไม่เกิด และสามารถทำได้จบภายในวันเดียว ซึ่งเอกสารทั้งซื้อเงินสด และจดจำนอง หรือซื้อจากบุคคลธรรมดา หรือโครงการ อาจไม่ต่างกันมากนัก ในเรื่องของการเตรียมเอกสาร ซึ่งแต่ละฝ่ายเตรียมเอกสารของแต่ละฝ่ายไป และคงมีคำถามในเรื่องของค่าธรรมเนียมต่างๆ ว่ามีอะไรยังไงบ้างตามกฎหมายและตามเกณฑ์ของสรรพากร และกรมที่ดิน
ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นบุคคลธรรมดา
– ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
– ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
– ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (ค่าโอน) คิด 2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
– ค่าจดจำนอง (กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน) 1% ของมูลค่าที่จำนอง
– ค่าอากรแสตมป์ ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท
– ติดอากรแสตมป์ 1 บาท (0.50%) ตามราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินและ
ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นนิติบุคคล
– ภาษีเงินได้นิติบุคคล (หัก ณ ที่จ่าย) 1% ของราคาซื้อขาย (ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน)
– ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
– ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (ค่าโอน) 2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
– ค่าจดจำนอง (กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน) 1% ของมูลค่าที่จำนอง
– ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท
– ติดอากรแสตมป์ 1 บาท (0.50%) ตามราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
คำแนะนำ
นอกจากนี้ก่อนที่จะไปทำเรื่องที่กรมที่ดินนั้น ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะมีการตรวจสอบราคาประเมิน อีกทั้งรังวัดสอบเขต (กรณีที่ดินเปล่า หรือ ตรวจสอบเพื่อความแน่นอนอีกครั้ง) และตกลงกันก่อนที่จะทำการโอนที่ดินว่าจะยื่นราคาไหนในการทำเรื่องโอน เพราะบางครั้งมีการแจ้งต่ำกว่าราคาขายเพื่อจะไม่เสียค่าโอนเยอะ
ซึ่งทั้งการซื้อขายโดยทั่วไป และโครงการมักแจ้งต่ำกว่าขายจริงเพื่อผลประโยชน์ตามที่กล่าวมาแต่ทั้งสองฝ่ายก็จะมีการตกลงกันก่อนหน้าที่จะไปทำเรื่องต่าง ๆ ที่กรมที่ดิน และในส่วนของการรังวัดสอบเขตนั้น ถ้าเป็นที่ดินเปล่า หรืออสังหาริมทรัย์ ประเภทบ้านเดี่ยว ที่ไม่มีรั้วชัดเจน ก็จะทำการรังวัดสอบเขตให้ชัดเจนก่อนที่จะตกลงทำการซื้อขายว่าขนาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นแน่นอน และตรงตามที่จะซื้อขายกัน หรือหากมีปัญหาในเรื่องของขนาด และเขตของที่ดิน จะได้แก้ไขให้ถูกต้อง และดำเนินการออกโฉนดให้ตรงกับขนาดจริงของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ
ส่วนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น บ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด มักจะไม่มีปัญหาในเรื่องขนาดเหมือนเช่นที่ดิน เพราะมีขอบเขตแบ่งแยกที่ชัดเจนอยู่แล้ว และหากเป็นโครงการสร้างใหม่ ทางโครงการจะมีการจัดการเรื่องต่างๆ ให้จนเสร็จเรียบร้อย หรือหากซื้อเป็นมือสอง ทางเจ้าของ หรือนายหน้า ก็มักจะบริการจัดการให้จนเสร็จเช่นกัน
ดังนั้นหากเราต้องการซื้อขายหรือติดต่อกรมที่ดิน ก็ควรจะเตรียมทุกอย่างให้พร้อม เพื่อความสะดวกรวดเร็ว และจากที่กล่าวมาทั้งหมดก็เป็นเพียงตัวอย่างคร่าวๆ ในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพติดต่อซื้อขาย และติดต่อกับกรมที่ดิน ซึ่งเรื่องต่างๆ ของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัย์ยังมีรายละเอียดมากมาย และจะมาแนะนำเพื่อเป็นความรู้ในบทความต่อๆ ไปครับ
